12｜房产投资：如何做出理性的买房决策？
首套房还是应该尽早“上车”
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购房决策对于首次购房者至关重要。本文从投资角度出发，探讨了购买首套房和投资性房产的逻辑。作者强调了购房决策的理性性质，并提出了一些重要建议。首先，购买首套房对于家庭财富的重要性，以及早期购房的优势。其次，警告了“做空思维”对普通投资者的不利影响，强调了风险管理的重要性。最后，提出了购买投资性房产的建议，包括避免在房价暴涨时投资，以及在房价进入稳定期后两到三年购房。文章还提到了房地产的流动性差和房价周期的影响。作者认为，房产仍然是一个不算差的投资标的，但对于成熟的投资者来说，可能存在更好的选择。综合来看，购房决策需要考虑预算控制、购房时间节点等关键问题。文章还提到了下一讲将详细分析房贷的处理方法。整体而言，本文通过理性的投资逻辑，为读者提供了购房决策的重要因素和风险规避策略。
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王世艺投资圈里基本达成的共识是，以后房子会成为消费品。啥是消费品，就是和衣服，白酒，首饰一样。自己用的开心，没人接盘，纯粹提升生活质量的玩具。 改善住房其实可以考虑换租的方式。首套房，主要考虑 高薪产业 大于 学区 大于 品质。前提是风险把控一定要做好，还有个技巧哪里限购严买哪里，限购是需要底气的。 学区房基本以后也会凉凉，只是时间问题。教育公平是国家的底线。 而目前资本市场，港股估值倒数第一，巴西倒数第二，上证倒数第三，中国一些指数估值上有很大诱惑。 本文问题，如果是我，我会在就近买个老破小。上车先，并控制风险。 最好能结婚后买，两个人一起迈出买房的第一步，一起面对风险，增加对家庭责任感。 伴侣才是最重要的投资，好的伴侣能让你事败功倍，而差的伴侣只会长期内耗。所以相对于其他投资和知识，选择一个合适的人生伴侣才是降维打击，王牌技能，超级大招。作者回复: 房子会成为消费品 学区房基本以后也会凉凉 伴侣才是最重要的投资 三点判断基本赞同。推荐大家参考。 特别是最后一点，基本是在投资人生了，符合咱们财富管理的最高价值，家庭与人生价值。
2021-08-06598
守仁的小猫咪感谢王老师的分享！如果我现在要买房，我的做法是： 首先我会结合自己家庭整体经济条件，在未来预期风险内购买自己能够承担价位的房子； 第二，尽量避免加杠杆，与伴侣达成一致，选择上班便捷距离较近的地点（宁可面积小一点），节约通勤时间，将更多的时间用在个人发展上。 结合之前章节，当前我在个人发展上的主要投入如下： 1.每天早上和晚上花费 2 个小时用于提升技术专业能力 2.每天晚上 1 小时阅读通识类书籍（非技术），不定期整理知识体系 3.每天下班后半小时练习写作，周末输出一篇公众号文章 第 1、2 条已坚持 3 年多，第 3 条从今年三月份开始已坚持了 5 个多月，目前计划长期做下去。 有一个疑问想请教您：目前我的写作主要输出自己的阅读思考、思维成长，少部分输出技术类文章。 按照财富积累中的个人发展线，我是不是应该将更多的精力放在专业技能输出（如技术博客），而不是通识类（如思维、多学科知识）的输出呢？（两者在时间的分配上存在矛盾）谢谢老师！作者回复: 都是非常好的思考，给行动派点赞。 关于你的问题，如果你是技术方向的从业者，我建议多从技术方面入手，通识类的其实对主业帮助不大。但如果通识类的能做大做强，受众会更多，这一点还需要你自己把握。
2021-08-0722
夜空中最亮的星量入为出，不要借钱付首付，负债太高会经不起任何风吹草动。作者回复: 是这样，同样是我的建议。
2021-08-0619
chopper2011年毕业，2021年7月初在深圳买了首套房，买房的过程也是一波三折。我之前在杭州工作，2014年我同事借公司无息安居贷，以及自己的存款10万买了1万5精装修的89平房子，月供5千。我当时因为考虑要回离家近的地方工作，我有存钱15万，如果借公司钱也能上车，但是没买。2018年我同事的房子涨到了4万5一平，现在估计在6万5了。而我2016年去深圳发展，2018年看了一个35平200万的房子，觉得又远又小，就暂时攒钱以后再买。2020年4月份，我有资格贷公司50万安居贷买房，打算买房，但是深圳二手房太高了，打算等一个新盘7月份开卖，结果7月中旬除了一个限购政策，深户要满3年且连续缴纳社保3年，非深户要5年社保，我就失去了购房资格，直到2021年3月份才有购房资格，刚需新盘一般5万左右，我打了两次，因为积分太低基本无缘刚需盘，而且刚需盘一般离上班30公里。6月中旬出了一个豪宅盘，均价8万到9万多，可以买到总价500多万到600多万的房子，我的首付刚好够600万的房子，虽然均价8万1很高，但是没有其他更好的选择了，就是因为价格高被大家嫌弃，不用积分也能买。我果断出手买了，公司安居贷也能借到钱，分几年还清。这个盘居住环境好，离上班10公里，学位是幼儿园到初中。现在手里还有几十万，所以考虑学习理财买了这个课程。目前的情况是，如果被公司裁员可以还清公司的安居贷，但是没有多余的钱月供了，所以接下来要存10万左右应对风险。之前因为存钱买房，我都是买一下货币基金，收益3%左右，太低了。目测被裁员的可能性很低，所以想好好理财，争取更大收益。说一下现在的深圳房市，年初出二手房指导价后，二手房需要5成首付，现在出二手房停贷，二手房只能全款买了，二手房基本被冻住了。现在只剩下纯刚需去打新了了，如果自住和孩子上学，可能去买房，如果投资，看起来以后没法出手作者回复: 感谢如此细致的分享。 说实话是一个没有提早上车的例子。其实像这篇文章说的，如果当初可以买二线优质的房子提早上车，对冲房价上涨风险，应该家庭财富会有重大改善。 但我觉得现在的选择也是正确的，因为首套房并不是为了投资，确实是纯刚需了。之后只要能够把工作和财富管理结合起来，家庭财富状态就能持续改善。
2021-08-06417- huxian选择老破小，因为上班方便，市区资源丰富，在自己职业的快速上升期，没有什么比节省通勤时间更重要的了，哪怕用来休息都是好的
作者回复: 同意，在财富积累阶段要尽量节制消费欲，注重积累的成长。
2021-08-069 
Q王喆老师，我有个问题想问您下。 是否有方法能够利用程序员的优势，去拿到某个地区的房产信息（一直有数据来源）去记录房产走势的自己做分析的小东西（仅自己用）呢？虽然现在已经有了很多，但是还是想要一个全面的一手的信息。作者回复: 我正好要在之后的课程里面分享我的经验。但说实话现在还真没有特别好的信息源了，因为某家的数据已经不公开了。
2021-08-068- Q思考题回答 以目前自己的状况（刚毕业三年的社畜）看，我会考虑受于预算只能买老破小的房子，但是之后要考虑的问题就是要想着置换新好大的房子了。虽然上车了但是车本身是老破小的开起来速度也不会快的。因为这样即买了房子，也不会导致自己以及整个大家庭压力特别大，而且还能留一笔钱去应对意外的发生。 从财富管理的角度来说，既不会错过房产这趟车也不会因为一些意外事件导致自己全盘崩溃。
作者回复: 非常好，基本是这节课的核心思想。
2021-08-065 
浣熊当家请问王喆老师，您觉得目前湾区的房价应该上车吗？我觉得湾区荒地很多，明明有很多可开发的地，不像是NYC是真没地方，这样为什么不能通过多建房子降低房价呢？ 加上美国人不像国人那么喜欢扎堆，您觉得湾区房价以后会降下来吗？作者回复: 现在湾区房价毫无疑问是高位，不着急的话可以等一等再看，具体时间参照这节课房价周期的相关内容。 你对湾区开发用地的观察是不准确的。由于交通的极大压力，湾区也不可能大规模开放住宅用地供给，美国政府也是有调控的。
2021-08-074
进化菌
买房越早越好，但是个人却考虑的不多。 一来在一线城市买房的可能性不高，至少目前来看；二来在老家买房，房价压力不大，但是近几年回去的可能行也很低。 如果现在买房的话，可能还是考虑压力不大的地方吧，虽然可能会被闲置。作者回复: 像文中说的，可以持续调研一下，先找二线城市优质地段上车也是一个好的选择，主要是对冲未来再次暴涨的风险，虽然这个风险目前看不太大。
2021-08-0624
华子我来分享下我的买房经历：20年初在北京北六环内地铁附近看过新房当时400万左右，离地铁口1.5公里，因为我和妻子的钱有一半多存的是定期理财，根本取不出来就没买。 到21年后看燕郊地铁要修，我当时一直看燕郊的房子，稀里糊涂买了个刚开盘的，40万的商住，七月中旬买了燕郊地铁口附近二手房，比较好的小区了。 综合下来，感觉还是经验太少，如果当时20年初买了北京的房子，现在我看了二期同户型已经涨到470万。还有一个点，下次不能再买锁定期类的理财产品了。利率低，用的时候取不出来，发挥不了价值。 准备几年后把燕郊的两个房子卖了，慢慢考虑北京上车。或者地铁通了如果方便可能继续持有，现在燕郊的房子租售比太低了。作者回复: 这也是一次复盘的过程，能够总结经验就是收获。 只不过这次投资付出的成本有点高，感觉问题主要出在没有充分收集信息，决策的依据非常不充分。 套用到支点投资法上，就是这个支点的选取非常不负责任。 个人觉得买房最重要的两个因素就是location和租售比，两者都代表了剥离所有其他因素后留下的最重要的房产价值衡量要素。对于房产这样的大项投资，一定要做足充分的分析之后，再出手。
2021-10-0223